Bewertungsmethoden

Nach § 8 Abs. 1 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§ 16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20 ImmoWertV), das Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen.

 

Die drei normierten Wertermittlungsverfahren sind grundsätzlich gleichwertig. Das jeweils anzuwendende Verfahren ist jedoch nach Lage des Einzelfalls unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstigen Umständen des Einzelfalls auszuwählen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Demnach dient die Anwendung von mindestens zwei Wertermittlungsverfahren insbesondere auch dem Zweck der Plausibilisierung und damit der Vermeidung von groben Fehlbewertungen.

Vergleichswert und Vergleichswertverfahren

Für unbebaute Grundstücke und Wohnungseigentum ist regelmäßig das Vergleichswertverfahren anzuwenden. In der Regel bietet dieses Verfahren keine ausreichenden Möglichkeiten zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Grundstücke. Lediglich für die Ermittlung des Bodenwertes sowie bei Wohnungseigentum und ggf. Reihen- und Doppelhäuser, bei der andere Verfahren nur bedingte Ergebnisse erbringen, ist dem Vergleichswertverfahren - bei Vorhandensein geeignetem Vergleichsmaterials - Vorrang einzuräumen.

Ertragswert und Ertragswertverfahren

Bei ertragsorientierten Objekten steht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr der marktüblich erzielbare Reinertrag im Vordergrund und ist preisbestimmend. Dieses Verfahren eignet sich für bebaute Grundstücke, die üblicherweise zur Ertragserzielung dienen. Auf das Ertragswertverfahren abzustellen ist dann sinnvoll und demnach auch sachgerecht, wenn marktübliche Erträge zu erzielen sind. Dies ist der Fall bei Mietobjekten, sowie bei Geschäfts- und Gewerbegrundstücken. Den Erwerber eines solchen Objektes interessieren vor allem die marktübliche Rendite bzw. die künftigen und marktüblichen Erträge seiner Investition. Die Bodenwertermittlung erfolgt regelmäßig nach dem indirekten Vergleichswertverfahren mittels geeigneter Bodenrichtwerte.

Sachwert und Sachwertverfahren

Hier ist davon auszugehen, dass im gewöhnlichen Geschäftsverkehr die Ersatzbeschaffungskosten preisbestimmend sind und nicht der erzielte Ertrag aus der Nutzung. Dies eignet sich vordergründig für Objekte die nicht auf eine möglichst hohe Rendite im Verhältnis zu den aufgewendeten Kosten ausgelegt sind. Üblicherweise sind das Eigenheime (Ein- bis Zweifamilienhäuser) die in erster Linie zum Zwecke der renditenunabhängigen Eigennutzung gebaut oder gekauft wurden und werden.

Zuordnung der Bewertungsverfahren

Bei der Wahl der Bewertungsverfahren hat sich der Wertermittler grundsätzlich an den Gepflogenheiten des Marktes innerhalb des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs zu orientieren. Der Rechenablauf der Verfahren soll den Marktüberlegungen und insbesondere den Preisbildungsmechanismen der auf diesem Grundstücksteilmarkt vorrangig tätigen Personen entsprechen. Die Bewertung inkl. der Verfahrenswahl ist darüber hinaus auf die wahrscheinlichste Grundstücksnutzung nach dem nächsten (nötigenfalls fiktiv zu unterstellenden) Kauffall abzustellen.

 

Hauptaufgabe ist es, den Verkehrswert nach § 194 BauGB möglichst marktnah zu ermitteln. Die einzelnen Bewertungsverfahren sind im Wesentlichen nur finanzmathematische Hilfsmittel zur Schätzung eines Wertes. Diesbezüglich ist das Bewertungsverfahren am besten geeignet und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswertes heranzuziehen, für dessen marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten[1] am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarktgeschehen[2] abgeleitet wurden.

 

[1] Im Sinne des § 193 Abs. 5 BauGB Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, etc.

[2] D.h. aus einer hinreichenden Anzahl aus vergleichbaren Kauffällen

Der Verkehrswert ist nach § 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV aus dem Ergebnis des oder der herangezogenen Verfahren unter Würdigung seines oder ihrer Aussagefähigkeit zu ermitteln. Aus diesem Satz wird deutlich, dass der Verkehrswert aus einem maßgeblichen Bewertungsverfahren ermittelt werden kann. Als wichtiges Auswahlkriterium wird jedoch die Aussagefähigkeit ins Feld geführt. Wenn das Bewertungsverfahren der Wahl keine Aussagefähigkeit, d.h. Verbindung zum Markt aufweist, ist es zu verwerfen.

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