Erbbaurecht

Erbbaurechte sind im Landkreis Karlsruhe durchaus nicht unüblich. So wurden in den vergangen Jahrzehnten ganze Straßenzüge in z.B. Ubstadt-Weiher, Östringen, Bad Schönborn, Bruchsal und Karlsruhe als Erbbaurechte begeben. Erbbaurechtsgeber sind regelmäßig Kirchen, kirchliche Einrichtungen oder Städte bzw. Gemeinden. Bei der Veräußerung oder der Übertragung eines Erbbaurechts – also des grundstücksgleichen Rechts – ergeben sich immer wieder Fragen dahingehend, welchen Wert besitzt nun das Erbbaurecht? Kann es mit dem Volleigentum vergleichen werden? Welche Vor- und/oder Nachteile ergeben sich aufgrund des Erbbaurechts? Gerne stehe ich Ihnen als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung bei der Bewertung eines bebauten Erbbaurechts beratend zu Seite. Nachstehend befinden sich diverse Informationen vorab, welche einen ausschließlichen informativen Charakter haben und keinen Anspruch auf Vollständigkeit erheben.

Welche Unterlagen zur Bewertung eines Erbbaurechts benötigt werden finden Sie hier.

Wesen des Erbbaurechts

Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

Schematische Darstellung eines Erbbaurechts

Historische Entwicklung des Erbbaurechts

Erbbaurecht ist keine moderne Erscheinung. Bereits im alten römischen Recht ist eine Art Erbbaurecht unter dem Begriff der „Superficies“ bekannt und spielte als städtische Erbleihe bei der Gründung deutscher Städte bereits eine bedeutsame Rolle. Deutsche Bodenreformer (u.a. Adolf Damaschke) sahen im Erbbaurecht eine Möglichkeit volkswirtschaftlich gesunder Bodenpolitik.

Wichtige Unterscheidung

Bei der Betrachtung eines Erbbaurechts muss zwischen dem Erbbaurecht als grundstücksgleichem Recht und dem mit einem Erbbaurecht belasteten Volleigentum unterschieden werden. Zum einen handelt es sich um ein verkäufliches, vererbliches und Grundpfandrechten belastbares Recht und zum anderen handelt es sich um ein ganz normales Grundstück im Volleigentum mit der Belastung durch das Erbbaurecht. Im Folgenden wird sich überwiegend mit dem grundstücksgleichen Recht befasst, da dieses am regionalen Immobilienmarkt im Landkreis Karlsruhe und im Rhein-Neckar-Kreis am häufigsten auftritt.

Aus der obigen Grafik des Erbbaurechts ist gut zu erkennen, dass das Gebäude nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, sondern wesentlicher Bestandteil des grundstücksgleichen Rechts ist. Von daher ist das Gebäude während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags an das grundstücksgleiche Recht gebunden.

Beginn und Ende des Erbbaurechts

Der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch stellt den Anfangszeitpunkt des Erbbaurechts dar. Schuldrechtlich kann ein früherer Zeitpunkt (z.B. Tag der notariellen Beurkundung) z.B. für die Berechnung des Endtermins vereinbart werden. Ein Endzeitpunkt nicht gesetzlich vorgeschrieben. Ein vereinbarter Endzeitpunkt muss jedoch exakt bestimmt oder mindestens bestimmbar sein, wobei es hier grundsätzlich auf die kalendarische Bestimmbarkeit ankommt. Etwaige Verlängerungsklauseln für einen zeitlich fest bestimmten Zeitraum stehen dem nicht im Wege. Die Befristung des Erbbaurechts mit ungewissem Endtermin (z.B. Ableben des Erbbauberechtigten), ist nach § 1 Abs. 4 ErbbauRG unzulässig.

Erbbaugrundbuch

Schematische Darstellung der Beziehungen vom Grundbuch (Volleigentum) und dem Erbbaurechtsgrundbuch

DB = Deckblatt; BV = Bestandsverzeichnis; 1 = erste Abteilung im Grundbuch, 2 = zweite Abteilung im Grundbuch, 3 = dritte Abteilung im Grundbuch

Der Zusammenhang zwischen dem Erbbaurecht und dem Erbbaugrundstück wird deutlich, wenn man sich die Verflechtungen beider Grundbücher betrachtet. Das Erbbaurecht ist als Belastung in der zweiten Abteilung des Erbbaugrundstücks eingetragen. Für das Erbbaurecht selbst wird ein Erbbaugrundbuch eröffnet, welches wiederum die gleiche Struktur mit Bestandsverzeichnis und Abteilungen eines „normalen“ Grundbuchs aufweist.

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