Der Immobilienmarkt weicht zum Teil sehr deutlich vom Ideal des vollkommenen Wettbewerbs ab. Nach eben diesem Ideal sollten insbesondere die gehandelten Güter homogen, also gleichartig, sein. Dies gewährleistet, dass sich die Nachfrage ausschließlich nach dem Preis ausrichtet und individuelle Vorlieben oder Qualitätsunterschiede keine Rolle spielen. Dies ist auf dem Immobilienmarkt ganz offensichtlich nicht erfüllt. So bestehen zwischen den angebotenen Gebäuden sehr große Unterschiede, beispielsweise hinsichtlich des Baujahrs, der Größe, der Gebäudetechnik oder der Ausstattungsqualität. Außerdem spielt die Lagequalität eine zentrale Rolle. Selbst überwiegend gleichartige Gebäude erzielen am Markt ganz unterschiedliche Preise, je nach der Nähe zum Zentrum oder der Verkehrsanbindung. Letztlich ist aufgrund der unterschiedlichen Lagen und Ausstattungen der Gebäude jede Immobilie ein Unikat.^[1] Darüber hinaus ergeben sich Informationsdefizite sowie ungleich verteilte Marktinformationen aufgrund einer nur nebulösen Markttransparenz.

Im Folgenden sind die wesentlichen Kriterien des Handelsgutes Immobilie Stichpunktartig dargestellt:

• sehr langlebiges Wirtschaftsgut mit üblichen Gesamtnutzungsdauern von 60 bis 80 Jahren

• Immobilien sind Standortgebunden

• Überwiegende Heterogenität hinsichtlich Lagen und Gebäude

• Relativ lange Produktionsdauer (Bauzeiten von 1-3 Jahre)

• Hochpreisig und demnach Finanzierungsbedürftig bzw. –abhängig

• Insbesondere Wohnen befriedigt ein menschliches Grundbedürfnis

• Geringe Umschlagshäufigkeit aufgrund langer Haltedauern

• Hohe Transaktionskosten (Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbucheintragungsgebühren, Maklerkosten, Rechtsberatung, Sachverständige, etc.)