Privater Immobilienkauf-/verkauf mit einer gebrauchten Photovoltaikanlage – Welcher Preis ist für die Photovoltaikanlage wirklich gerechtfertigt?

Aufgrund der massiven Förderung von erneuerbaren Energien durch die Bundesregierung in den vergangen Jahren wurde der Ausbau insbesondere von Photovoltaikanlagen politisch gewollt vorangetrieben.

Aufgrund dessen besitzen mittlerweile eine Vielzahl von Ein- und Zweifamilienhäusern Photovoltaikanlagen. Nach einer Auswertung der örtlichen Gutachterausschüsse im Landkreis Karlsruhe war auf rd. 6,0 % der wohnwirtschaftlich genutzten Ein- und Zweifamilien-häuser eine Photovoltaikanlage installiert. Erfahrungsgemäß ist jedoch festzustellen, dass der Anteil an Wohnhäusern mit Photovoltaikanlage größer wird, desto jünger die Immobilien sind.

Grundsätzliche Unterscheidung

Solaranlagen unterscheiden sich allgemein nach der Form der Energieumwandlung, und zwar, ob aus der Sonneneinstrahlung Wärmeenergie (z.B. zur Warmwasserbereitung) oder elektrische Energie (Strom) erzeugt werden soll. Solarthermie-Anlagen wandeln Sonnenenergie in Wassererwärmung für den Hausgebrauch um. Photovoltaikanlagen wandeln Sonnenenergie in Solarstrom um, welcher unter Berücksichtigung von Eigenverbrauchsanteilen zur Einspeisung in das öffentliche Stromnetz gedacht ist. Im Folgenden wird jedoch die Aufmerksamkeit auf die Photovoltaikanlage (kurz PV-Anlage) gelegt.

Wichtige Fragestellungen für Käufer und Verkäufer

Beim privaten Verkauf eines Hauses mit einer - auf der Dachfläche installierten - PV-Anlage stellt sich dann die Frage, welchen Mehrwert steuert die gebrauchte PV-Anlage zum eigentlichen Kaufpreis bei?

Private Immobilienkäufer müssen sich wiederum mit der Frage aus-einander setzten, ob die Preisvorstellung der Verkäuferseite für die PV-Anlage wirtschaftlich gerechtfertigt ist oder ob sie zu viel bezahlen.

Kosten sind nicht Werte

Bekanntermaßen sind Kosten nicht gleich Werte und die ursprünglichen Anschaffungskosten haben mit den etwaigen Erträgen in der Zukunft recht wenig zu tun. Der Wert einer Sache ergibt sich unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten als Barwert aller zukünftigen Erträge. Ertragskalkulatorisch sollte man als wirtschaftliche Nutzungs-dauer ausschließlich die gesetzlich gesicherten Förderzeiträume heranziehen.

Zentrale Punkte

Als zentrale Punkte bei der Bewertung einer gebrauchten PV-Anlage gelten u.a. die Globalstrahlung in der Bewertungslage, der Modulwirkungsgrad und die Performance-Ratio (sog. Anlagenausnutzungsgrad).

So ist z.B. die jährliche Sonnenscheindauer am Standort zu unter-scheiden von den mittleren Jahressummen der Globalstrahlung, welche für die Photovoltaikanlagen von großer Bedeutung ist. Als Globalstrahlung bezeichnet man die auf eine horizontale Fläche treffende gesamte Sonneneinstrahlung. Im Unterschied zur Sonnenscheindauer, welche eine Zeitgröße darstellt, ist die Globalstrahlung ein Maß der auf eine Fläche einfallenden Sonnenenergie. Für die Planung eines zukünftigen Jahresenergierohertrags wird u.a. die Globalstrahlung über längere Zeiträume, etwaige Neigungsgewinne und die Performance Ratio herangezogen.

Vergütung

Die garantierten Einspeisevergütungen basieren auf den gesetzlichen Regelungen des Stromeinspeisegesetzes von 1990 und des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) der Jahre 2000, 2004, 2009, 2012 und zuletzt 2014. Die Vergütungen werden durch den Zeitpunkt der Inbetriebnahme festgelegt und gelten dann für 20 Jahre zzgl. der Restmonate des Jahres der Inbetriebnahme in Abhängigkeit von der Anlagengröße und Eigenverbrauchsanteile. Da die derzeit geltenden Vergütungssätze (EEG 2014) für die Kleinanlagen nicht mehr kostendeckend sind, ist der Eigenverbrauch in diesem Segment für die allgemeine Wirtschaftlichkeit wichtig.

Nutzungsdauer

Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der PV-Anlage ergibt sich aus dem Jahr des Netzanschlusses und der garantierten Zeit der Einspeisevergütung. Bei gebrauchten Anlagen ist die Restlaufzeit in Monaten bis zum Ende der garantierten Einspeisevergütung maßgeblich. Die Verwertung des Stroms ab dem 21. Betriebsjahr ist per heute nicht kalkulierbar. Voraussichtlich werden viele Anlagen noch erhebliche Strommengen produzieren, aber für die Kalkulation spielen die zukünftigen Eigenverbrauchshäufigkeiten ebenso wie die zukünftige Preis- bzw. Vergütungsregelung und Eingriffe durch den Gesetzgeber eine Rolle.

Rechenbeispiel folgt ...